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建ぺい率と容積率

敷地に建てることのできる建物の用途は 「用途地域」 で制限されているのですが、その大きさは建ぺい率と容積率によって制限されています 。


建ぺい率は 「敷地面積に対する建築面積の割合」のことで、用途地域との組み合わせで上限が30%から80%に定められています。ただし、角地の場合の緩和や、防火地域内での耐火建築物に対する緩和などがあって、実質的に 「制限なし」 となる場合もあります。ここでいう「建築面積」とは建物の水平投影面積のことで、大雑把にいえば、普通の建物の場合、最も広い階層の面積です(1階に比べて2階が広い場合は2階部分の面積)。

100平方メートルの敷地に建築面積60平方メートルの住居を建てた場合、この建物の建ぺい率は60%となり、この値が用途地域で定められた上限に収まっていればOKです。


次に容積率は 「延べ床面積の敷地面積に対する割合」です。容積率の上限が200%であれば、100平方メートルの敷地に延べ200平方メートルまでの床面積の建物が建てられるということです。建ぺい率と同様、用途地域との組み合わせによって50%から1300%の間で上限が定められています。

ただし、容積率で注意しなければならないのは、前面道路の幅員が12メートル以下の場合、150%以上の地域では、規定の上限よりも制限されることです。また、道路斜線、隣地斜線、北側斜線といった別規定の制限で、容積率のすべてを使えない場合が多いこともあります。一昔前は建売住宅でも容積率がオーバーしている物件 (建築違反) が当たり前のようにありましたが、現在は違反していると金融機関が融資をしなかったり、改築する際に確認申請が通らなかったりすることから、ほぼ遵守されているようです。


※用途地域、建ぺい率、容積率などは、市町および法務局の窓口で確認することができます。


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